Le diagnostic de performance énergétique ne sert plus uniquement à informer les acheteurs sur la consommation d’un logement. Depuis la réforme du DPE en 2021 et le durcissement progressif du cadre réglementaire, la classe énergétique d’un bien ancien pèse directement sur son prix de vente. Les transactions enregistrées entre 2023 et 2025 confirment un écart croissant entre les logements bien classés et les passoires thermiques.
Calendrier d’interdiction de location et effet sur la négociation dans l’ancien
La loi Climat et Résilience a posé un calendrier précis. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement. L’interdiction s’étendra aux classes F en 2028, puis aux E en 2034.
Ce calendrier ne concerne en théorie que le marché locatif. Dans les faits, il modifie aussi le comportement des acheteurs sur le marché de la vente. Un investisseur qui acquiert un bien G sait qu’il ne pourra pas le louer sans travaux de rénovation énergétique. Un acquéreur en résidence principale, lui, anticipe des charges élevées et un risque de décote à la revente.
Le résultat est mesurable. Les études notariales sur les transactions 2023-2025 montrent que la décote des maisons G par rapport aux D atteint environ 20 à 25 %. L’effet est plus marqué sur les biens construits avant 1948 et dans les marchés détendus, là où l’offre dépasse la demande et où les acheteurs disposent de davantage de marge de négociation.
Décote et prime verte par classe DPE : les écarts se creusent au-delà des extrêmes
Les premiers articles sur le sujet se concentraient sur l’opposition entre les classes A-B et les classes F-G. Les données récentes montrent que l’écart de prix s’est élargi aux classes intermédiaires.
La décote d’une maison classée E par rapport à une maison D était estimée autour de 5 % sur les ventes de 2021. Sur les transactions de 2024 analysées par les notaires, cette décote grimpe à près de 9 % pour les maisons E. Le signal est clair : la classe D devient progressivement la référence plancher pour un achat sans risque réglementaire à moyen terme.
Maisons et appartements : des écarts différents
Le phénomène ne touche pas les maisons et les appartements de la même manière. Les maisons anciennes, souvent moins bien isolées et plus coûteuses à rénover (surfaces de murs, toitures, combles), subissent des décotes plus fortes que les appartements en copropriété. Dans un immeuble, le coût de la rénovation énergétique se répartit entre copropriétaires, ce qui atténue l’impact perçu par chaque acquéreur.
En revanche, pour les logements bien classés (A ou B), la prime verte – le supplément de prix par rapport à la classe D – reste significative dans les deux segments. Les analyses notariales publiées en 2025-2026 confirment que cette prime s’est stabilisée, voire renforcée, pour les appartements anciens rénovés dans les grandes agglomérations.
Rénovation énergétique dans l’ancien : quel retour sur le prix de vente
La question que se posent les propriétaires d’un bien mal classé est directe : combien la rénovation rapporte-t-elle à la revente ? Les retours terrain divergent sur ce point, parce que le gain dépend de plusieurs variables simultanées.
- Le passage de G à D ou C génère la plus forte revalorisation relative, parce qu’il supprime à la fois la décote « passoire thermique » et le risque d’interdiction locative.
- Un saut d’une seule classe (de E à D, par exemple) produit un gain de prix plus modeste, parfois inférieur au coût des travaux dans les zones où le marché est peu tendu.
- Le dispositif MaPrimeRénov’ a financé la rénovation de plus de 91 900 logements en 2024, en hausse de 28 % par rapport à l’année précédente, ce qui indique que de nombreux propriétaires intègrent désormais cette logique de revalorisation.
Le calcul n’est pas toujours favorable. Dans certains cas, le coût d’une rénovation globale (isolation, changement de système de chauffage, ventilation) dépasse la plus-value récupérable à la vente, surtout dans les marchés ruraux ou périurbains où les prix au mètre carré restent bas. Le retour financier dépend autant du marché local que du gain de classe énergétique.
DPE et prix immobilier : ce que le diagnostic ne mesure pas
Le DPE reste un outil standardisé, avec ses limites. Il évalue la consommation théorique d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, mais il ne prend pas en compte le confort réel ressenti, la qualité architecturale, ni l’état général du bâti.
Un logement classé D avec des menuiseries récentes et une bonne ventilation peut offrir un confort supérieur à un bien classé C dont l’isolation a été posée sans traitement des ponts thermiques. Les données disponibles ne permettent pas de conclure que la classe DPE capture à elle seule la qualité énergétique perçue par l’occupant.
Le risque de correction méthodologique
Le DPE a déjà fait l’objet de plusieurs ajustements depuis 2021. Une révision de la méthode de calcul est attendue pour 2026, notamment pour les petites surfaces et les logements anciens dont les caractéristiques constructives sont mal prises en compte par le moteur de calcul actuel. Un bien classé F aujourd’hui pourrait se retrouver E demain, ou inversement.
Cette incertitude méthodologique complique la lecture du marché. Les acheteurs les mieux informés intègrent ce paramètre dans leur négociation, en demandant des devis de travaux plutôt qu’en se fiant à la seule étiquette énergie.
La performance énergétique est devenue un critère de prix à part entière dans l’immobilier ancien, au même titre que la localisation ou la surface. Les échéances réglementaires d’interdiction de location accélèrent cette tendance. La classe D s’impose comme le seuil en dessous duquel la décote devient structurelle. Pour les propriétaires comme pour les acquéreurs, lire un DPE ne suffit plus : c’est le coût réel de mise à niveau du logement qui détermine la valeur d’une transaction.
